FAQ: DOMANDE E RISPOSTE

Consigli di un professionista!

Sanatoria vs. condono: quali sono le differenze?

La sanatoria è un procedimento che consente di regolarizzare interventi edilizi non autorizzati o in difformità, a condizione che l'intervento rispetti determinate normative urbanistiche e edilizie. La sanatoria non annulla la violazione ma permette di metterla in regola, previa verifica tecnica e amministrativa. Si applica a situazioni specifiche e singole, dove le opere possono essere ritenute compatibili con le normative vigenti. Il condono, invece, è una misura straordinaria adottata dallo Stato per sanare in modo generalizzato una serie di irregolarità, sia edilizie che fiscali. Attraverso una legge speciale, il condono consente di regolarizzare le violazioni, solitamente in cambio di un pagamento stabilito dallo Stato. In generale, il condono è una soluzione eccezionale e temporanea, che viene attivata in periodi specifici e con leggi ad hoc.

Posso aprire od allargare un’apertura in muratura portante?

L’apertura o modifica di un foro in muratura portante è un’operazione da valutare caso per caso in base alla tipologia e tessitura del paramento murario, dalla geometria del fabbricato, dai carichi agenti su di esso, dalla dimensione e posizionamento delle aperture esistenti e di quelle che si vogliono creare o modificare. Normalmente si procede con una cerchiatura della nuova apertura, ovvero l’inserimento di un telaio in acciaio o in c.a. o misto, al fine di ripristinare la rigidezza e capacità portante del maschio murario interessato.

Conformità edilizia ed urbanistica: sono la stessa cosa?

No, la conformità edilizia e la conformità urbanistica non sono la stessa cosa, anche se sono strettamente legate. La conformità edilizia riguarda il rispetto delle normative tecniche relative alla costruzione o alla ristrutturazione di un edificio, come la sicurezza strutturale, la qualità dei materiali utilizzati e la corretta esecuzione dei lavori. In pratica, si riferisce alla conformità dell'opera rispetto al progetto approvato e alle disposizioni del regolamento edilizio. La conformità urbanistica si riferisce invece al rispetto delle normative e degli strumenti urbanistici come i piani regolatori comunali. Riguarda l’ubicazione dell’edificio, la sua destinazione d'uso, le distanze dai confini e le altezze massime, nonché l'impatto che l'opera può avere sull'ambiente circostante. In sintesi, mentre la conformità edilizia riguarda gli aspetti tecnici e costruttivi, la conformità urbanistica riguarda l'adeguatezza dell'edificio rispetto alle normative di pianificazione territoriale e uso del suolo. Entrambe sono essenziali per garantire che un intervento edilizio sia legittimo e conforme alle normative.

Posso utilizzare un sottotetto ai fini abitativi?

In linea generale, per trasformare un sottotetto in un'unità abitativa o come ampliamento di quella esistente, è necessario verificare che lo spazio rispetti determinati requisiti, che riguardano principalmente le altezze minime e medie, i requisiti aero-illuminanti. In Piemonte la normativa di riferimento per il recupero dei sottotetti ai fini abitativi è la L.R. 16 del 04/10/2018. E’ necessario ottenere una autorizzazione edilizia per il cambio di destinazione d'uso da sottotetto a unità abitativa e per autorizzare gli interventi edilizi necessari, ivi compresi le modifiche e/o realizzazione di nuove aperture. L'operazione potrebbe essere soggetta a vincoli paesaggistici se l’edificio è situato in una zona vincolata.

Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.): qual è la sua durata?

La validità degli attestati è normalmente definita in 10 anni dalla data di emissione a condizione che l’immobile sia dotato del “Libretto di impianto” di cui al D.P.R. 74/2013 con relativo Codice Catasto Impianti e che nella sua durata di validità non vengano effettuati interventi di ristrutturazione energetica. Nel caso in cui l’immobile sia sprovvisto di Codice Catasto Impianti la scadenza dell’A.P.E. è definita al 31 dicembre dell’anno successivo a quello di emissione.

Successione mortis causa, testamentaria o legittima: quali sono le differenze?

La successione mortis causa si riferisce al trasferimento dei beni di una persona deceduta ai suoi eredi. Può avvenire in due modi principali: tramite testamento o secondo le norme di legge. La successione testamentaria si basa sulle disposizioni lasciate dal defunto nel testamento, mentre la successione legittima avviene secondo le leggi che regolano l'ordine di priorità degli eredi in assenza di testamento. Nella successione testamentaria sono gli eredi indicati dal testamento a ricevere i beni, mentre nella successione legittima i beni vengono distribuiti secondo le regole stabilite dalla legge, in base ai familiari del defunto ed al loro grado di parentela.

Che documenti sono necessari per una successione?

Per avviare una dichiarazione di successione, è necessario raccogliere una serie di documenti che permettano di identificare il patrimonio del defunto e di determinare gli eredi legittimi. I principali documenti richiesti per la successione sono: - Certificato di morte: necessario per avviare la pratica di successione, che attesta ufficialmente il decesso del soggetto; - Documenti di identità del defunto e degli eredi; - Certificato di stato di famiglia del defunto e degli eredi; - Testamento (se esistente): nel caso in cui il defunto abbia redatto un testamento, questo documento è fondamentale per determinare la destinazione dei beni secondo la sua volontà; - Documentazione relativa ai beni immobili appartenenti al defunto: visura catastale per terreni e fabbricati; - Documentazione relativa a eventuali conti bancari, polizze assicurative, azioni, obbligazioni o altri beni mobili; - Documentazione relativa ad eventuali debiti e passività in capo al defunto.

Posso edificare una casa in area agricola?

L’edificazione di una casa in area agricola è molto restrittiva e soggetta a normative specifiche che tutelano il territorio agricolo e la sua destinazione d'uso. In Piemonte la Legge Regionale 56/1977 stabilisce che nelle zone agricole la costruzione di abitazioni è consentita solo per motivi legati a esigenze agricole o a riqualificazioni di edifici preesistenti. È possibile costruire una casa in area agricola solo se si dimostra che l’edificio è funzionale all'attività agricola (ad esempio l’abitazione per il coltivatore diretto o per il titolare di un'azienda agricola).

Fascia di rispetto stradale: chi rilascia i nulla osta?

Il nulla osta per la fascia di rispetto stradale viene rilasciato dall'ente proprietario della strada, che può essere il Comune o la Provincia. La richiesta deve essere presentata dal professionista incaricato, allegando la documentazione tecnica necessaria. L'ente competente valuterà la conformità del progetto alle normative vigenti e stabilirà le condizioni per l'intervento nella fascia di rispetto. È importante consultare sempre le normative locali, poiché le procedure e i requisiti possono variare a seconda della zona.

Ecco come autorizzare gli interventi in zona di vincolo paesaggistico

Prima di intraprendere qualsiasi intervento, è fondamentale verificare se l’autorizzazione paesaggistica sia necessaria, distinguendo tra le seguenti tipologie: - interventi che non richiedono autorizzazione paesaggistica, in quanto non alterano in modo significativo il paesaggio (allegato A – DPR 31/2017); - interventi che necessitano di una procedura semplificata di autorizzazione (allegato B – DPR 31/2017); - Interventi ordinari: tutti gli altri casi, che richiedono una autorizzazione paesaggistica ordinaria. La richiesta di autorizzazione deve essere corredata da una relazione tecnica, che descriva il progetto e ne giustifichi la compatibilità con il paesaggio e le caratteristiche ambientali circostanti. L’Ente competente procederà con una valutazione, prendendo in considerazione l’impatto visivo, storico e ambientale dell’intervento. In alcuni casi, potrebbe essere necessario allegare documentazioni aggiuntive. L’autorizzazione viene concessa o negata in base alla compatibilità del progetto con il valore paesaggistico dell’area. È fondamentale che l'intervento rispetti i criteri di tutela paesaggistica, evitando modifiche dannose o invasive del contesto. In caso di lavori non autorizzati, sono previste sanzioni e l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi.

Catasto terreni e Catasto fabbricati: quali sono le differenze?

Il Catasto Terreni ed il Catasto Fabbricati sono due registri distinti che servono a identificare e classificare i beni immobili. Il Catasto Terreni riguarda i terreni, edificabili e non, e contiene informazioni relative alla loro estensione, destinazione d'uso, titolarità e reddito. Il Catasto fabbricati, invece, si occupa degli edifici e delle strutture costruite sui terreni, registrando dati come la categoria catastale, la superficie, la titolarità e la rendita. Entrambi i catasti sono utilizzati per determinare il valore fiscale degli immobili, ma hanno ambiti e finalità diversi. Nel Catasto, ogni terreno e fabbricato è identificato tramite specifici codici. Ogni territorio comunale è suddiviso in fogli, a loro volta suddivisi in particelle, all’interno delle quali si possono trovare i subalterni relativi alle singole unità di un fabbricato, come ad esempio un appartamento, un negozio o un’autorimessa. Queste informazioni sono essenziali per la corretta identificazione e gestione degli immobili.

Come verificare se un terreno è edificabile?

Per sapere se un terreno è edificabile, è necessario verificare la destinazione urbanistica secondo il Piano Regolatore Generale Comunale (PRGC). Questo strumento stabilisce le zone in cui è permesso costruire, le tipologie di edifici che possono essere realizzati e le relative normative di utilizzo del suolo (residenziale, artigianale, agricolo oppure se destinato ad altri usi come aree verdi, servizi pubblici. Inoltre, occorre verificare la presenza di eventuali vincoli o restrizioni specifiche sul terreno, come aree soggette a tutela paesaggistica, ambientale o idrogeologica.

Qual è la differenza tra progettazione architettonica e strutturale?

La progettazione architettonica riguarda la pianificazione e la progettazione degli spazi interni ed esterni dell’edificio, focalizzandosi su estetica, funzionalità, rispetto delle normative edilizie, igienico-sanitarie, paesaggistiche, disposizione degli ambienti, scelta dei materiali e definizione delle forme e degli stili. La progettazione strutturale si concentra sulla realizzazione della struttura portante dell'edificio, come fondazioni, travi, pilastri e solai, garantendo la stabilità e la sicurezza dell’opera, attraverso calcoli specifici per resistere a sollecitazioni fisiche come il peso, il vento o le forze sismiche.

Cos’è un PEC e quanto è necessario

Il Piano Esecutivo Convenzionato (PEC) è uno strumento urbanistico che regola lo sviluppo e l'attuazione di interventi edilizi in determinati ambiti, attraverso un accordo tra il privato e il comune. In pratica, il PEC viene utilizzato quando si intende realizzare un intervento edilizio che comporta una trasformazione del territorio, ma che richiede specifiche convenzioni con l'amministrazione comunale. Queste convenzioni stabiliscono gli obblighi reciproci, come il rispetto delle normative urbanistiche, la realizzazione di opere pubbliche o la cessione di aree verdi, e fissano le modalità di attuazione del piano. Il PEC è necessario per garantire che i progetti di costruzione o ristrutturazione rispettino le normative locali e le finalità di sviluppo del territorio stabilite dal PRGC.

Variante al Piano Regolare

Una Variante al Piano Regolatore è una modifica o integrazione al Piano Regolatore Generale Comunale (PRGC) di un comune. La variante può essere adottata per rispondere a nuove esigenze di sviluppo, modificare la destinazione d'uso di determinate aree o aggiornare il piano alle normative. Le varianti possono riguardare sia aspetti generali, come l'ampliamento delle zone edificabili, che aspetti specifici, come la modifica di singole aree o edifici. Per essere attuata, una variante deve passare attraverso un procedimento formale che include una valutazione da parte dell'amministrazione comunale e l'approvazione da parte degli organi competenti. La variante è uno strumento fondamentale per richiedere una modifica alla pianificazione urbanistica in base alle necessità del territorio.

Quando è obbligatorio redigere un P.S.C.?

L'obbligo di redazione del P.S.C. è sancito dal Decreto Legislativo 81/2008, che stabilisce le norme per la tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro, compresi i cantieri edili. La redazione di un Piano di Sicurezza e Coordinamento (P.S.C.) è obbligatoria nei cantieri in cui sono presenti, anche non contemporaneamente, due o più imprese che operano. Il P.S.C. ha lo scopo di coordinare le attività di sicurezza e prevenire i rischi legati all'interferenza tra le diverse imprese che lavorano contemporaneamente o in sequenza. Inoltre, deve essere nominato un Coordinatore per la Sicurezza in fase di Progettazione (CSP) e un Coordinatore per la Sicurezza in fase di Esecuzione (CSE), che si occupano rispettivamente della pianificazione e del monitoraggio della sicurezza durante tutte le fasi del progetto.

Cos’è il PIMUS e quando è necessario redigerlo?

Il PIMUS (Piano di Montaggio, Uso e Smontaggio) è un documento obbligatorio sulla gestione e l’utilizzo dei ponteggi in conformità al Decreto Legislativo 81/2008. È necessario redigere il PIMUS quando si prevede l’installazione, l’utilizzo o lo smontaggio di un ponteggio in un cantiere. Questo piano definisce le modalità operative per garantire la sicurezza degli operatori durante tutte le fasi, individuando i rischi specifici legati all'uso dei ponteggi, le attrezzature da utilizzare e le misure preventive da adottare. Il PIMUS deve essere redatto da un professionista abilitato e deve essere sempre aggiornato in caso di modifiche alle condizioni di lavoro o alle strutture del ponteggio.

Pratica DOCFA e PREGEO, quali sono le differenze?

La pratica DOCFA e la pratica PREGEO sono entrambe utilizzate per la gestione catastale, ma servono a scopi diversi. Il DOCFA è necessario per dichiarare variazioni catastali, come modifiche a immobili esistenti o nuove costruzioni, ed è utilizzata principalmente per l'aggiornamento dei dati catastali o delle planimetrie. Il PREGEO, invece, viene utilizzato per registrare atti di aggiornamento catastale legati a particelle e mappali, come ad esempio le divisioni di terreno o l’inserimento in mappa di nuovi fabbricati. In sintesi, il DOCFA riguarda gli immobili e le modifiche, mentre il PREGEO si occupa di terreni e particelle catastali.

Quando è necessario effettuare un aggiornamento catastale?

L'aggiornamento catastale può riguardare due aspetti distinti: l'aggiornamento delle planimetrie e/o rendite catastali e l'aggiornamento della titolarità. L’aggiornamento delle planimetrie e/o rendite catastali è necessario quando si verificano modifiche strutturali o planimetriche all'immobile, come ad esempio la realizzazione di nuove stanze, la ristrutturazione di ambienti esistenti, la divisione o l’unione di unità immobiliari. L'aggiornamento della planimetria garantisce che la rappresentazione grafica dell’immobile corrisponda fedelmente alla sua configurazione attuale, assicurando che i dati catastali siano precisi e coerenti con la realtà. L’aggiornamento della titolarità si rende necessario quando si verifica un cambio di proprietà o un passaggio di diritti su un immobile, ad esempio a seguito di compravendita, donazione, successione o altro atto giuridico. In questo caso, si procede con la modifica dei dati relativi ai soggetti intestatari dell’immobile nel registro catastale, aggiornando la titolarità e garantendo che le informazioni sul proprietario siano corrette e aggiornate. Entrambi gli aggiornamenti sono fondamentali per mantenere l'accuratezza dei dati catastali in linea con la realtà fisica e giuridica dell’immobile.

Come posso ottenere informazioni catastali su un terreno o un fabbricato?

Per ottenere informazioni catastali su un terreno o un fabbricato, è necessario accedere al Catasto tramite lo sportello oppure tramite i servizi telematici. Le informazioni disponibili includono dati relativi alla proprietà, alla rendita catastale, alla tipologia e alla localizzazione dell'immobile. Se necessiti di assistenza per l'interpretazione o la richiesta di visure catastali, il nostro studio tecnico è a tua disposizione per supportarti.

Come si fa a fare il rilievo di un edificio?

Il rilievo di un edificio viene effettuato tramite l'uso di strumenti specifici per rilevare con precisione le dimensioni e le caratteristiche dell’immobile, sia all’interno che all’esterno. Il processo include l'ispezione diretta dell'immobile, la rilevazione delle dimensioni, degli spazi interni ed esterni, e la documentazione delle caratteristiche costruttive. Per garantire misurazioni precise, utilizziamo strumenti avanzati come distanziometri laser, metro, rotella, stazione totale e sistemi GNSS. I dati raccolti vengono poi elaborati per creare planimetrie dettagliate e relazioni tecniche.

Cosa significa Segnalazione Certificata per l’agibilità?

La Segnalazione Certificata per l’agibilità (SCA) è un documento che attesta che un immobile, dopo la costruzione o ristrutturazione, è conforme alle normative vigenti in materia di sicurezza, igiene, salubrità e idoneità all'uso a cui è destinato (abitazione, ufficio, locale commerciale, ecc). La Segnalazione Certificata per l’agibilità può essere rilasciata dal professionista che ha redatto il progetto dell'immobile o che ha seguito i lavori, e non richiede l’autorizzazione esplicita da parte del Comune, ma solo una comunicazione. Essa deve essere presentata al Comune, insieme alla documentazione tecnica che dimostra il rispetto delle normative urbanistiche, edilizie e di sicurezza, come il collaudo statico, la certificazione energetica e le dichiarazioni di conformità degli impianti installati (esempio elettrico, idraulico, riscaldamento, ecc). E’ un documento obbligatorio da conseguire a seguito di costruzione o ristrutturazione per poter rendere fruibile l'immobile, ad esempio per avviare una nuova attività commerciale o trasferire la residenza. La mancata presentazione della S.C.A. può comportare l’impossibilità di utilizzare legalmente l’immobile e può essere soggetta a sanzioni.

Relazione geologica, è sempre obbligatoria?

La relazione geologica non è sempre obbligatoria, ma diventa necessaria in specifiche circostanze. È richiesta quando si prevede la realizzazione di un nuovo edificio o interventi significativi su un immobile esistente, soprattutto in zone a rischio geologico o sismico. La relazione geologica serve a valutare le caratteristiche del terreno, come la stabilità, la composizione, la capacità portante e ad identificare eventuali rischi, come instabilità dei versanti o movimenti sismici. Inoltre, è obbligatoria per le opere che ricadono su terreni con particolari problematiche, nelle aree soggette a vincolo idrogeologico e per la realizzazione di sistemi di smaltimento delle acque reflue in recettore diverso dalla pubblica fognatura. La necessità di una relazione geologica dipende dalle normative locali e dalle caratteristiche del sito, ed è redatta da un geologo abilitato che fornisce le indicazioni per garantire la sicurezza dell’opera.

Cos’è il C.D.U.?

Il Certificato di Destinazione Urbanistica, è un documento rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica di un determinato terreno, fornendo informazioni ufficiali sulle normative urbanistiche comunali e sovracomunali che lo regolano, come le destinazioni d’uso consentite (residenziale, commerciale, agricola, ecc.), gli interventi edilizi ammessi, l’eventuale presenza di vincoli urbanistici o di altre limitazioni che potrebbero influire sull'uso del terreno o dell'immobile. Il C.D.U. è particolarmente utile per chi intende acquistare un terreno, per chi sta progettando un intervento edilizio, o per chi deve verificare la conformità urbanistica di un immobile. E’ obbligatorio per la stipula di un rogito notarile per il trasferimento di diritti di proprietà di un terreno. Il certificato, rilasciato dall'Ufficio Tecnico Comunale, contiene informazioni dettagliate sulla classificazione del suolo, sulle eventuali aree vincolate, sulla presenza di servitù

Dichiarazione di conformità o rispondenza, quale serve?

La Dichiarazione di Conformità è un documento obbligatorio che attesta che un impianto, sia esso nuovo o ristrutturato, è stato realizzato in conformità alle normative tecniche e di sicurezza vigenti al momento della sua costruzione o modifica. Questo certificato deve essere rilasciato dall'installatore dell'impianto e garantisce che i lavori siano stati eseguiti correttamente, nel rispetto delle disposizioni legislative del D.M. 37/08. È fondamentale per gli impianti tecnologici (elettrici, idraulici, termici, climatizzatori e simili), e deve essere conservata come prova di conformità in caso di controlli o necessità future. La Dichiarazione di Rispondenza è un documento che sostituisce la Dichiarazione di Conformità quando quest’ultima è irreperibile o non prodotta, in riferimento a impianti esistenti realizzati prima del 27 marzo 2008 (data di entrata in vigore del D.M. 37/08). La rispondenza certifica che l’impianto rispetta la normativa vigente all'epoca della sua costruzione, considerando le condizioni d'uso e la destinazione dell'edificio. Questa dichiarazione va redatta da un tecnico abilitato dopo aver effettuato sopralluogo e verifiche sull’impianto.